Die schweizerischen Regeln über den Immobilienerwerb durch Ausländer sind seit Jahrzehnten weitgehend stabil. Die Lex Koller, das Bundesgesetz, das Ausländern den Kauf von Schweizer Wohneigentum beschränkt, wurde regelmässig geändert; ihre Grundlogik blieb unverändert. Das könnte sich nun ändern. Am 15. April 2026 eröffnete der Bundesrat die Vernehmlassung zu einer deutlichen Verschärfung des Gesetzes. Die Vorschläge würden, falls angenommen, die Bedingungen für den Erwerb von Schweizer Immobilien durch Nicht-EU-Bürger neu gestalten und den Zugang zu Ferienwohnungen und Immobilienanlagevehikeln in bisher nicht gekannter Weise einschränken.
Die Vernehmlassung dauert bis zum 15. Juli 2026. Die Vorschläge sind noch nicht geltendes Recht, sondern ein Entwurf. Sie zeigen jedoch die Richtung, in die der Bundesrat gehen will, und die zur Diskussion stehenden Änderungen sind erheblich. Wer heute einen Immobilienkauf in der Schweiz erwägt oder Schweizer Immobilien über eine Struktur hält, sollte diese Vorschläge jetzt verstehen.
Warum der Bundesrat handelt
Als Treiber wird die Wohnraumknappheit in der Schweiz genannt. Wohneigentum ist deutlich teurer und für die einheimische Bevölkerung weniger zugänglich geworden; der Bundesrat bezeichnet den Erwerb durch Ausländer als einen Faktor dieser Entwicklung. Die Vorschläge hängen zudem mit den flankierenden Massnahmen des Bundes zur Volksinitiative «Keine 10-Millionen-Schweiz» zusammen, deren Ablehnung der Bundesrat empfiehlt. Die Verschärfung der Lex Koller wird als verhältnismässige Massnahme dargestellt, um die Wohnungsproblematik anzugehen, ohne die restriktiveren Folgen der Initiative zu übernehmen.
Der Auftrag, einen überarbeiteten Entwurf vorzubereiten, erging im Januar 2025 an das Eidgenössische Justiz- und Polizeidepartement. Der daraus entstandene Entwurf folgt einer klaren Linie: Die Lex Koller soll wieder auf ihren ursprünglichen Zweck ausgerichtet werden, nämlich die ausländische Spekulation mit Schweizer Wohneigentum zu verhindern und nicht jegliches ausländisches Eigentum zu beschränken.
Drittstaatsangehörige und Hauptwohnsitze
Der Bundesrat will zunächst den Erwerb von Hauptwohnsitzen durch Drittstaatsangehörige, also Angehörige von Staaten, die weder der EU noch der EFTA angehören, der Bewilligungspflicht unterstellen.
Eine weitere Bedingung ist für diejenigen vorgesehen, die die Schweiz später verlassen. Erwirbt ein Drittstaatsangehöriger unter dem neuen Bewilligungsregime einen Hauptwohnsitz und zieht danach ins Ausland, muss er die Immobilie innerhalb von zwei Jahren wieder verkaufen. Damit soll verhindert werden, dass Hauptwohnsitze nach dem Wegzug zu langfristigen Kapitalanlagen werden.
Gewerbeobjekte: Das Ende der Investitionsausnahme
Der Bundesrat schlägt zudem vor, die Bedingungen für den Erwerb gewerblich genutzter Immobilien durch Personen im Ausland zu verschärfen: Von der Bewilligungspflicht befreit bleibt nur, wer den Betrieb selbst führt. Um reine Investitionskäufe zu verhindern, sollen Personen im Ausland keine Gewerbeobjekte mehr erwerben dürfen, um sie anschliessend Dritten zu vermieten oder zu verpachten.
Ferienwohnungen: tiefere Quoten, eingeschränkte Weiterverkäufe
Ferienwohnungen und Apartments in Apartmenthotels in Schweizer Tourismusgebieten unterliegen bereits den Beschränkungen der Lex Koller; kantonale Kontingente begrenzen, wie viele davon jährlich von ausländischen Nichtansässigen erworben werden können. Die Vorschläge würden diesen Rahmen in zwei Punkten verschärfen. Erstens würden die jährlichen kantonalen Kontingente gesenkt. Zweitens, und dies ist bedeutender, würden Weiterverkäufe von Ferienwohnungen zwischen ausländischen Personen wieder der Bewilligungspflicht unterliegen und auf das kantonale Kontingent angerechnet.
Nach geltendem Recht verbraucht ein Verkauf von einem ausländischen Eigentümer an einen ausländischen Käufer keine Kontingentseinheit; das Kontingent wird nur durch Ersterwerbe aus dem verfügbaren Bestand ausgelöst. Die Reform würde diese Unterscheidung aufheben. Jeder Erwerb durch eine ausländische Person, sei es von einem Schweizer Verkäufer oder von einem anderen ausländischen Eigentümer, würde das kantonale Kontingent um eine Einheit reduzieren.
Kotierte Immobilienfonds und SICAV
Schliesslich hat der Bundesrat beschlossen, den Erwerb von Aktien kotierter Immobiliengesellschaften sowie von Anteilen an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV (Anlagegesellschaften mit variablem Kapital), die regelmässig an der Börse gehandelt werden, durch Personen im Ausland nicht mehr allgemein zuzulassen.
Was unverändert bleibt und was die Vernehmlassung noch ändern kann
Die vorgeschlagenen Änderungen berühren den bestehenden Rahmen für EU- und EFTA-Angehörige nicht; diese geniessen weiterhin die Personenfreizügigkeit und können Immobilien in der Schweiz ohne Beschränkungen nach Lex Koller erwerben. Das Kontingentsystem für Ferienwohnungen in Tourismusgebieten bleibt bestehen; die Reform schlägt vor, die Quoten zu senken und die Weiterverkaufsregeln zu verschärfen, nicht das System abzuschaffen. Der Bundesrat hat zudem eine Erleichterung aufgenommen: Hotelbetriebe sollen leichteren Zugang zu Wohnraum für ihr Personal erhalten, was einem parlamentarischen Auftrag entspricht. Der vollständige Entwurf und der erläuternde Bericht sind auf der Website des Bundesrats verfügbar. Die Vernehmlassung endet am 15. Juli 2026; der endgültige Gesetzestext wird die daraus hervorgehenden Anpassungen widerspiegeln. Der Zeitplan für das Inkrafttreten ist noch nicht bestätigt.
Häufige Fragen
Betreffen diese Vorschläge EU- und EFTA-Angehörige?
Nein. Bürger von EU- und EFTA-Mitgliedstaaten unterliegen keinen Beschränkungen der Lex Koller; dies ergibt sich aus den bilateralen Abkommen über die Personenfreizügigkeit. Die vorgeschlagenen Änderungen richten sich an Drittstaatsangehörige und verschärfen die bestehenden Regeln für ausländische Nichtansässige allgemein; EU- und EFTA-Angehörige sind nicht betroffen.
Falls ich derzeit eine Schweizer B- oder C-Bewilligung habe, würden die neuen Regeln für mich gelten?
Für Inhaber von EU- und EFTA-Bewilligungen lautet die Antwort nein. Für Inhaber von Bewilligungen aus Drittstaaten würde der Vorschlag eine Bewilligungspflicht für den Erwerb von Hauptwohnsitzen einführen, die heute nicht besteht. Wie bestehende Bewilligungsinhaber behandelt würden, hängt vom endgültigen Text ab, der nach der Vernehmlassung verabschiedet wird.
Würden die Änderungen für Immobilien gelten, die bereits Ausländer besitzen?
Das Vernehmlassungsdokument betrifft künftige Pflichten; es sieht nicht vor, bestehende ausländische Eigentümer zum Verkauf zu verpflichten. Die Weiterverkaufsbeschränkung für Drittstaatsangehörige, die die Schweiz später verlassen, würde für Immobilien gelten, die unter dem neuen Regime erworben wurden, nicht rückwirkend für bestehende Bestände.
Wie würden sich die Quotenänderungen auf den Ferienwohnungsmarkt in Verbier oder Gstaad auswirken?
Die Wirkung wäre eine Reduktion der jährlich verfügbaren Transaktionen in bereits angespannten Märkten. Derzeit verbrauchen Weiterverkäufe zwischen ausländischen Eigentümern kein kantonales Kontingent; nach den Vorschlägen würden sie es tun. Zusammen mit einer Senkung des Kontingents würde der insgesamt verfügbare Pool an Bewilligungen schrumpfen. Dies dürfte den Wettbewerb um die verbleibenden Bewilligungen erhöhen.
Wann würden diese Änderungen in Kraft treten?
Die Vorschläge befinden sich im Vernehmlassungsstadium; ein Inkrafttretensdatum wurde nicht bekannt gegeben. Die Vernehmlassung endet am 15. Juli 2026. Danach würde der Bundesrat eine formelle Gesetzesvorlage für das Parlament ausarbeiten. Der Zeitplan hängt vom parlamentarischen Verfahren und von einem allfälligen Referendum ab.
Die Vorschläge des Bundesrats stellen die umfassendste Überarbeitung der Lex Koller seit einer Generation dar. Ob sie in ihrer heutigen Form angenommen werden, hängt von der Vernehmlassung und der parlamentarischen Debatte ab. Klar ist, dass die Richtung zu mehr Beschränkung geht; offen bleibt, wie weit diese reicht und in welchem Zeitrahmen. Für ausländische Käufer oder Halter von Schweizer Immobilien ist die Zeit bis zur Annahme eines revidierten Gesetzes der richtige Moment, bestehende Positionen zu überprüfen und wohlüberlegte Entscheide über künftige Erwerbe zu treffen.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschliesslich der Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Leser sollten nicht auf der Grundlage dieses Inhalts handeln, ohne vorgängig eine auf ihre Umstände zugeschnittene professionelle Beratung einzuholen. Für eine auf Ihre Situation angepasste Beratung wenden Sie sich bitte an David Kohler.