Les règles suisses en matière d'acquisition immobilière par des étrangers sont restées globalement stables pendant des décennies. La Lex Koller, la loi fédérale qui restreint l'achat de biens résidentiels suisses par des ressortissants étrangers, a été modifiée à intervalles réguliers ; sa logique de base est demeurée intacte. Cela pourrait bientôt changer. Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation sur un durcissement significatif de la loi. Les propositions, si elles sont adoptées, redessineraient les conditions dans lesquelles les ressortissants non européens peuvent acquérir des biens immobiliers en Suisse et restreindraient l'accès aux résidences secondaires et aux véhicules d'investissement immobilier d'une manière inédite.
La consultation court jusqu'au 15 juillet 2026. Les propositions ne sont pas encore du droit en vigueur ; il s'agit d'un projet. Mais elles indiquent la direction que le Conseil fédéral entend prendre, et les changements envisagés sont substantiels. Pour quiconque envisage aujourd'hui un achat immobilier en Suisse ou détient de l'immobilier suisse par le biais d'une structure, comprendre ces propositions dès maintenant est le point de départ adéquat.
Pourquoi le Conseil fédéral agit
Le motif invoqué est la pénurie de logements en Suisse. L'immobilier résidentiel est devenu nettement plus cher et moins accessible pour la population locale ; le Conseil fédéral a identifié l'acquisition par des étrangers comme l'un des facteurs de cette pression. Les propositions sont également liées aux mesures d'accompagnement prises par la Confédération en réponse à l'initiative populaire « Pas de Suisse à 10 millions », que le Conseil fédéral recommande de rejeter. Le durcissement de la Lex Koller est présenté comme une mesure proportionnée pour répondre aux préoccupations en matière de logement, sans souscrire aux conséquences plus restrictives qu'exigerait l'initiative.
Le mandat de préparer un projet révisé a été confié au Département fédéral de justice et police en janvier 2025. Le projet qui en résulte traduit une ligne constante : la Lex Koller doit être recentrée sur son objectif initial, qui était d'empêcher la spéculation étrangère sur l'immobilier résidentiel suisse, et non de restreindre toute propriété étrangère.
Ressortissants d'États tiers et résidences principales
Le Conseil fédéral entend d'abord soumettre à autorisation l'acquisition de résidences principales par des ressortissants d'États tiers, c'est-à-dire des États qui ne sont membres ni de l'UE ni de l'AELE.
Une condition supplémentaire est proposée pour ceux qui quittent ensuite la Suisse. Si un ressortissant d'un État tiers acquiert une résidence principale sous le nouveau régime d'autorisation puis s'installe hors de Suisse, il devra revendre le bien dans les deux ans. L'objectif est d'empêcher que les acquisitions de résidences principales ne deviennent des placements à long terme une fois l'occupant parti.
Biens commerciaux : la fin de l'exemption pour investissement
Le Conseil fédéral propose en outre de durcir les conditions d'acquisition de biens immobiliers destinés à un usage commercial par des personnes à l'étranger : seul l'acquéreur qui exploite lui-même l'établissement continuera d'être dispensé de l'obligation d'obtenir une autorisation. Afin d'empêcher les acquisitions réalisées à seules fins de placement, les personnes à l'étranger ne pourront plus acquérir de biens commerciaux pour les louer ensuite à des tiers.
Résidences secondaires : quotas réduits, reventes restreintes
Les résidences secondaires et les appartements en hôtellerie dans les zones touristiques suisses sont déjà soumis aux restrictions de la Lex Koller ; des contingents cantonaux limitent le nombre de biens pouvant être acquis chaque année par des étrangers non résidents. Les propositions durciraient ce cadre à deux égards. Premièrement, les contingents cantonaux annuels seraient réduits. Deuxièmement, et surtout, les reventes de résidences secondaires entre personnes étrangères seraient à nouveau soumises à autorisation et seraient imputées sur le contingent cantonal.
Sous le régime actuel, une vente d'un propriétaire étranger à un acheteur étranger ne consomme pas d'unité de contingent ; le contingent n'est déclenché que par les acquisitions initiales sur le stock disponible. La réforme supprimerait cette distinction. Toute acquisition par une personne étrangère, qu'elle se fasse auprès d'un vendeur suisse ou d'un autre propriétaire étranger, réduirait le contingent cantonal d'une unité.
Fonds immobiliers cotés et SICAV
Enfin, le Conseil fédéral a décidé de ne plus autoriser de manière générale l'acquisition par des personnes à l'étranger d'actions de sociétés immobilières cotées et de parts de fonds immobiliers et de SICAV immobilières (sociétés d'investissement à capital variable) régulièrement négociées sur le marché.
Ce qui reste inchangé et ce que la consultation peut encore modifier
Les modifications proposées ne touchent pas au cadre existant pour les ressortissants de l'UE et de l'AELE, qui continuent de bénéficier de la libre circulation et peuvent acquérir des biens en Suisse sans restriction au titre de la Lex Koller. Le système de contingents pour les résidences secondaires en zone touristique reste en place ; la réforme propose d'en réduire les quotas et de durcir les règles de revente, non de l'abolir. Le Conseil fédéral a aussi intégré un assouplissement : les établissements hôteliers auraient un accès facilité à des logements pour leur personnel, en réponse à un mandat parlementaire. Le projet complet et le rapport explicatif sont disponibles sur le site du Conseil fédéral. La consultation se termine le 15 juillet 2026 ; le texte légal final reflétera les ajustements issus de ce processus. Le calendrier d'entrée en vigueur n'est pas encore confirmé.
Questions fréquentes
Ces propositions touchent-elles les ressortissants de l’UE et de l’AELE ?
Non. Les citoyens des États membres de l'UE et de l'AELE ne sont pas soumis aux restrictions de la Lex Koller ; cela découle des accords bilatéraux sur la libre circulation des personnes. Les modifications proposées visent les ressortissants d'États tiers et durcissent les règles existantes pour les étrangers non résidents en général ; les ressortissants de l'UE et de l'AELE ne sont pas concernés.
Si je détiens actuellement un permis B ou C suisse, les nouvelles règles s’appliqueraient-elles à moi ?
Pour les titulaires de permis UE et AELE, la réponse est non. Pour les titulaires de permis d'États tiers, la proposition introduirait une exigence d'autorisation pour l'acquisition d'une résidence principale, qui n'existe pas aujourd'hui. Le traitement des titulaires de permis existants dépendra du texte final adopté après la consultation.
Les changements s’appliqueraient-ils aux biens déjà détenus par des étrangers ?
Le document de consultation porte sur les obligations futures ; il ne propose pas d'obliger les propriétaires étrangers actuels à céder leurs biens. La restriction de revente pour les ressortissants d'États tiers qui quittent ensuite la Suisse s'appliquerait aux biens acquis sous le nouveau régime, et non rétroactivement aux détentions existantes.
Comment les changements de quotas affecteraient-ils le marché des résidences secondaires à Verbier ou Gstaad ?
L'effet serait de réduire le nombre de transactions disponibles chaque année sur des marchés déjà tendus. Aujourd'hui, les reventes entre propriétaires étrangers ne consomment pas le contingent cantonal ; sous les propositions, elles le feraient. Combiné à une réduction du contingent lui-même, le volume total d'autorisations disponibles diminuerait. Cela augmenterait probablement la concurrence pour les autorisations restantes.
Quand ces changements entreraient-ils en vigueur ?
Les propositions sont au stade de la consultation ; aucune date d'entrée en vigueur n'a été annoncée. La consultation se termine le 15 juillet 2026. Ensuite, le Conseil fédéral préparera un projet de loi formel pour le Parlement. Le calendrier dépendra de la procédure parlementaire et de l'éventuel lancement d'un référendum.
Les propositions du Conseil fédéral représentent la refonte la plus substantielle de la Lex Koller depuis une génération. Leur adoption en l'état dépendra de la consultation et du débat parlementaire. Ce qui est certain, c'est que la direction prise est celle d'un durcissement accru ; reste à savoir jusqu'où il ira et selon quel calendrier. Pour les acheteurs étrangers ou les détenteurs de biens immobiliers suisses, la période qui s'ouvre est le moment opportun pour revoir leur situation et prendre des décisions réfléchies sur leurs acquisitions futures.
Avertissement : cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la base de ce contenu sans avoir préalablement consulté un professionnel au sujet de leur situation. Pour un conseil adapté à votre cas, veuillez contacter David Kohler.