Le regole svizzere sull'acquisto di immobili da parte di stranieri sono rimaste sostanzialmente stabili per decenni. La Lex Koller, la legge federale che limita l'acquisto di immobili residenziali svizzeri da parte di cittadini stranieri, è stata modificata periodicamente; la sua logica di fondo è rimasta intatta. Ora potrebbe cambiare. Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha avviato una consultazione su un inasprimento significativo della legge. Se adottate, le proposte ridefinirebbero le condizioni alle quali i cittadini non europei possono acquistare immobili in Svizzera e limiterebbero l'accesso alle abitazioni di vacanza e ai veicoli di investimento immobiliare in modo finora inedito.
La consultazione dura fino al 15 luglio 2026. Le proposte non sono ancora diritto vigente: sono un progetto. Indicano però la direzione che il Consiglio federale intende seguire, e le modifiche in discussione sono sostanziali. Per chi oggi valuta un acquisto immobiliare in Svizzera o detiene immobili svizzeri tramite una struttura, comprendere subito queste proposte è il punto di partenza adeguato.
Perché il Consiglio federale interviene
Il motivo addotto è la carenza di alloggi in Svizzera. Gli immobili residenziali sono diventati nettamente più cari e meno accessibili per la popolazione locale; il Consiglio federale ha individuato nell'acquisto da parte di stranieri uno dei fattori di questa pressione. Le proposte sono inoltre legate alle misure di accompagnamento della Confederazione in risposta all'iniziativa popolare «Nessuna Svizzera da 10 milioni», che il Consiglio federale raccomanda di respingere. L'inasprimento della Lex Koller è presentato come misura proporzionata per rispondere alle preoccupazioni abitative, senza accogliere le conseguenze più restrittive richieste dall'iniziativa.
Il mandato di preparare un progetto rivisto è stato affidato al Dipartimento federale di giustizia e polizia nel gennaio 2025. Il progetto che ne è risultato segue una linea costante: la Lex Koller deve essere nuovamente incentrata sul suo scopo originario, ossia impedire la speculazione straniera sugli immobili residenziali svizzeri, e non limitare ogni proprietà straniera.
Cittadini di Stati terzi e residenze principali
Il Consiglio federale intende innanzitutto sottoporre ad autorizzazione l'acquisto di residenze principali da parte di cittadini di Stati terzi, cioè di Stati che non sono membri né dell'UE né dell'AELS.
È prevista un'ulteriore condizione per chi lascia successivamente la Svizzera. Se un cittadino di uno Stato terzo acquista una residenza principale nel nuovo regime di autorizzazione e poi si trasferisce fuori dalla Svizzera, dovrà rivendere l'immobile entro due anni. L'obiettivo è impedire che gli acquisti di residenze principali diventino investimenti a lungo termine dopo la partenza dell'occupante.
Immobili commerciali: la fine dell'esenzione per investimento
Il Consiglio federale propone inoltre di inasprire le condizioni per l'acquisto di immobili destinati a uso commerciale da parte di persone all'estero: solo chi gestisce personalmente l'esercizio continuerà a essere esentato dall'obbligo di autorizzazione. Per evitare acquisti a soli fini di investimento, le persone all'estero non potranno più acquistare immobili commerciali per affittarli o locarli successivamente a terzi.
Abitazioni di vacanza: contingenti ridotti, rivendite limitate
Le abitazioni di vacanza e gli appartamenti in albergo-residence nelle zone turistiche svizzere sono già soggetti alle restrizioni della Lex Koller; contingenti cantonali limitano quanti possono essere acquistati ogni anno da stranieri non residenti. Le proposte inasprirebbero questo quadro sotto due profili. Anzitutto sarebbero ridotti i contingenti cantonali annuali. In secondo luogo, e soprattutto, le rivendite di abitazioni di vacanza tra persone straniere sarebbero nuovamente soggette ad autorizzazione e sarebbero imputate al contingente cantonale.
Nel regime attuale, una vendita da un proprietario straniero a un acquirente straniero non consuma un'unità di contingente; il contingente è attivato solo dagli acquisti iniziali dallo stock disponibile. La riforma eliminerebbe questa distinzione. Ogni acquisto da parte di una persona straniera, sia da un venditore svizzero sia da un altro proprietario straniero, ridurrebbe il contingente cantonale di un'unità.
Fondi immobiliari quotati e SICAV
Infine, il Consiglio federale ha deciso di non autorizzare più in via generale l'acquisto, da parte di persone all'estero, di azioni di società immobiliari quotate e di quote di fondi immobiliari e di SICAV immobiliari (società di investimento a capitale variabile) regolarmente negoziate sul mercato.
Cosa resta invariato e cosa la consultazione può ancora modificare
Le modifiche proposte non toccano il quadro esistente per i cittadini dell'UE e dell'AELS, che continuano a beneficiare della libera circolazione delle persone e possono acquistare immobili in Svizzera senza restrizioni della Lex Koller. Il sistema di contingenti per le abitazioni di vacanza nelle zone turistiche resta in vigore; la riforma propone di ridurne le quote e di inasprire le regole di rivendita, non di abolirlo. Il Consiglio federale ha inoltre inserito un'agevolazione: le strutture alberghiere avrebbero un accesso facilitato ad alloggi per il proprio personale, in risposta a un mandato parlamentare. Il progetto completo e il rapporto esplicativo sono disponibili sul sito del Consiglio federale. La consultazione si chiude il 15 luglio 2026; il testo legislativo definitivo rifletterà gli adeguamenti emersi da tale processo. Il calendario di entrata in vigore non è ancora confermato.
Domande frequenti
Queste proposte riguardano i cittadini dell’UE e dell’AELS?
No. I cittadini degli Stati membri dell'UE e dell'AELS non sono soggetti alle restrizioni della Lex Koller; ciò deriva dagli accordi bilaterali sulla libera circolazione delle persone. Le modifiche proposte riguardano i cittadini di Stati terzi e inaspriscono le regole esistenti per gli stranieri non residenti in generale; i cittadini dell'UE e dell'AELS non sono interessati.
Se dispongo attualmente di un permesso B o C svizzero, le nuove regole si applicherebbero a me?
Per i titolari di permessi UE e AELS la risposta è no. Per i titolari di permessi di Stati terzi, la proposta introdurrebbe un obbligo di autorizzazione per l'acquisto di una residenza principale, che oggi non esiste. Il trattamento dei titolari di permessi esistenti dipenderà dal testo definitivo adottato dopo la consultazione.
Le modifiche si applicherebbero agli immobili già detenuti da stranieri?
Il documento di consultazione riguarda gli obblighi futuri; non prevede di obbligare gli attuali proprietari stranieri a dismettere. La restrizione alla rivendita per i cittadini di Stati terzi che lasciano successivamente la Svizzera si applicherebbe agli immobili acquistati nel nuovo regime, non retroattivamente alle detenzioni esistenti.
Come inciderebbero le modifiche dei contingenti sul mercato delle abitazioni di vacanza a Verbier o Gstaad?
L'effetto sarebbe una riduzione del numero di transazioni disponibili ogni anno in mercati già tesi. Attualmente le rivendite tra proprietari stranieri non consumano il contingente cantonale; secondo le proposte lo farebbero. In combinazione con una riduzione del contingente stesso, il volume complessivo di autorizzazioni disponibili diminuirebbe. Ciò aumenterebbe probabilmente la concorrenza per le autorizzazioni rimanenti.
Quando entrerebbero in vigore queste modifiche?
Le proposte sono in fase di consultazione; non è stata annunciata alcuna data di entrata in vigore. La consultazione si chiude il 15 luglio 2026. Successivamente il Consiglio federale preparerà un progetto di legge formale per il Parlamento. Il calendario dipenderà dalla procedura parlamentare e dall'eventuale indizione di un referendum.
Le proposte del Consiglio federale rappresentano la revisione più sostanziale della Lex Koller da una generazione. Se saranno adottate nella forma attuale dipenderà dalla consultazione e dal dibattito parlamentare. È certo che la direzione è verso un maggiore restringimento; resta da vedere quanto ampio e con quale calendario. Per gli acquirenti stranieri o i detentori di immobili svizzeri, il periodo che si apre è il momento opportuno per riesaminare la propria posizione e prendere decisioni ponderate sui futuri acquisti.
Avvertenza: il presente articolo ha scopo puramente informativo e non costituisce consulenza legale o fiscale. I lettori non dovrebbero agire sulla base di questo contenuto senza aver prima consultato un professionista in merito alla propria situazione. Per una consulenza su misura, si prega di contattare David Kohler.